近年、空き家の増加は大きな社会問題となっています。一方で、空き家を賢く活用すれば収益を上げることができる「空き家投資」という新しい投資手法が注目されています。本ブログでは、空き家投資の概要や具体的なメリット・デメリット、投資に適した物件の特徴などについて詳しく解説します。空き家投資に興味がある方は、ぜひこの記事を参考にしてください。
目次
1. 空き家投資とは?
空き家投資は、不動産投資の方法の一つであり、空き家を活用して収益を得ることを目的としています。日本では空き家の数が増え続けており、これを利用して投資することが注目されています。
空き家投資では、主に築年数が古く手入れが必要な物件を対象とします。これらの物件は通常、リフォームやリノベーションを行う必要がありますが、それでも高い利回りが期待できるのが特徴です。
空き家投資は社会問題ともなっており、日本の住宅数は世帯数を上回り、ますます空き家が増え続けています。このため、空き家対策特別措置法などの法律が施行され、管理が行われていない空き家の問題が解決を迫られています。
空き家投資のメリットとしては、以下の点が挙げられます:
- 安価な物件を手に入れることで、高い利回りを期待できる。
- 新築の物件よりも格安で購入でき、リフォームやリノベーションを施すことで大きな収益を得ることができる。
一方、空き家投資には以下のようなデメリットも存在します:
- 需要が低いエリアでは、賃貸に出すことが難しい場合もある。
- 物件の管理や運営に手間や費用がかかることがあります。
空き家投資に向いている物件の特徴は次のようになります:
- 築年数が古く、リフォームやリノベーションが必要な物件。
- 再建築不可や用途変更の制限のある物件。
空き家投資を成功させるためには、以下のポイントに注意が必要です:
- 安全性を考慮し、地震や台風、火災などのリスクに対策を行うこと。
- 不動産業者を介さずに貸し出す場合は、情報の適切な開示を心がけること。
空き家投資は初期投資を抑えることができ、高い利益を期待できる投資方法です。将来の不安や銀行ローンの制約から、多くの人が空き家投資を検討しています。しかし、失敗を避けるためには慎重な物件選びと適切な管理が必要です。
2. 空き家投資のメリット
空き家投資には他の不動産投資と比較して、いくつかのメリットがあります。以下にそれぞれのメリットを詳しく説明します。
2.1. 初期費用が少ない
空き家投資の初期費用は比較的少なくて済むため、不動産投資初心者にも取り組みやすいです。アパートや区分マンションでは数千万円以上の初期費用が必要ですが、空き家投資では数百万円程度の比較的安価な金額から投資が始められます。さらに、現金で投資する場合はローンのリスクを抱える必要がないため、初心者の方でも始めやすい手法です。
2.2. 高い表面利回り
空き家投資のもう一つのメリットは、高い表面利回りです。一般的なマンション投資やアパート経営では3%〜7%程度の利回りが一般的ですが、空き家投資では10%以上の利回りを期待できることもあります。例えば、300万円の空き家を購入し、リフォームに200万円かけて月々6万円で貸し出す場合、利回りは約14%となります。空き家投資では物件価格が比較的安くなるため、高い利回りを見込むことができます。
2.3. 節税効果が期待できる
空き家投資では、リフォーム費用を減価償却することで節税効果が期待できる場合もあります。ただし、具体的な節税効果を得るためには所得税制度などのルールを理解し、適切な処理を行う必要があります。空き家投資では、リフォーム費用の割合が大きいため、キャッシュフローは黒字でありながら不動産所得が赤字になることも少なくありません。しかし、この場合でも、メインの給与収入との損益通算を行うことで所得税を軽減することができます。
以上が空き家投資のメリットです。初期費用の少なさ、高い利回り、節税効果が期待できることは、空き家投資の魅力と言えます。ただし、注意点やリスクも存在するため、情報収集と慎重な投資検討が重要です。
3. 空き家投資のデメリット
空き家投資にはいくつかのデメリットがあります。以下に挙げるデメリットを詳しく説明します。
3-1．リフォーム、修繕に費用がかかる
空き家投資では、リフォームや修繕に費用がかかることが最大のデメリットとなります。購入前のシミュレーションで見積もった費用以外にも、購入後に雨漏りや排水管の劣化などが見つかり、思わぬ費用がかさむこともあります。また、維持管理の際にも同様のトラブルが起きれば、多額の修繕費用が必要になる場合もあります。
3-2．土地の担保価値・評価が低い
空き家投資では、数百万円で購入できるような空き家は都市計画の制限を受け、土地の担保価値や評価が低い可能性があります。土地価値が低いと金融機関からの担保評価も低くなり、簡単に売却できない可能性があります。一棟物の不動産投資では、入居者がいなくなっても最低限土地の価値で売却できることでリスクを抑えています。しかし、土地価値が低く売却できなければ、初期費用を回収できない可能性もあり、その分リスクが高まります。
3-3．空室リスクが高い
空き家投資では、一軒の家を一世帯に貸し出すため、単身者用の物件と比較して賃貸需要の流動性が低く、空室リスクが高い投資方法となります。空室リスクを分散させるためには、複数の物件を運営する必要があります。しかし、その分初期費用や維持管理費用、投資への取り組みの手間が増えるというデメリットもあります。
これらのデメリットを踏まえて、空き家投資を検討する際には慎重にリスク評価を行う必要があります。それぞれのデメリットに対する対策を考え、リスクを最小限に抑えることが重要です。
4. 空き家投資に向いている物件の特徴
成功する空き家投資のためには、適切な物件選びが非常に重要です。以下に、空き家投資に適した物件の特徴をご紹介します。
1. 価格帯が安い物件
空き家投資は通常の不動産投資よりも物件価格が安くなることがあります。値下げされる理由としては、築年数が古い建物や再建築不可の物件などの条件があげられます。これは初期投資を抑えたい方にとって魅力的な特徴です。
2. 駅や生活施設に近い立地
賃貸需要を見込むためには、駅や生活施設、教育施設、公園、病院などが近くにある立地が望ましいです。これらの施設へのアクセスしやすい場所では、賃貸需要が高まる可能性があります。また、最近ではリモートワークの増加も考慮して、都市としての魅力や環境の良さがある場所でも需要が見込めます。
3. 様々な活用方法が可能な物件
空き家投資では、ただ賃貸住宅として貸し出すだけでなく、デイサービスや介護支援事業所、シェアハウス、民泊などとしても活用することができます。特にシェアハウスでは、複数のテナントがいるため、収益がゼロになりにくいというメリットもあります。ただし、使用用途の変更や関連法令の対応が必要な場合もありますので、注意が必要です。
4. リフォームによる資産価値向上の可能性
リフォームを行うことで、空き家の資産価値を向上させることができます。特に、リフォームの内容が建物の機能回復だけでなく、付加機能を備えることで、資本的支出として減価償却できる場合、節税効果も期待できます。ただし、一定額以下や高頻度でのリフォーム費用は、修繕費として認識される場合もあるため、計画的なリフォームが必要です。
これらの特徴を考慮しながら、物件を選ぶことが空き家投資の成功につながります。賃貸需要や活用方法、リフォームの可否など、投資目的や計画に応じて適切な物件を選びましょう。ただし、物件選びだけでなく、物件の状態や周辺環境の調査も重要です。十分なリサーチを行って、投資リスクを最小限に抑えましょう。
5. 空き家投資で失敗しないためのポイント
空き家投資を成功させるためには、いくつかのポイントに注意する必要があります。以下では、空き家投資で失敗しないために重要なポイントを詳しく説明します。
空き家の理由を推測する
空き家になっている理由は、投資判断に大きな影響を与えます。所有者個人の事情によって空き家になっているのか、物件の立地や再建築不可などの制限により売却できないのか、理由によって投資判断が異なります。特に後者の場合は、投資として運用できるのか出口戦略も考慮しなければなりません。また、空き家が劣化している場合もリフォーム費用や売却益を考慮する必要があります。知識や経験が必要なので、以下のポイントに留意しましょう。
- 現地調査を行い、空き家の状態や近隣環境を確認する
- 物件の詳細情報や所有者の事情を把握するために、不動産業者や地域の人々とコミュニケーションを取る
DIYでリフォーム費用を抑える
リフォームは空き家投資で欠かせない要素ですが、すべてをプロに依頼する必要はありません。自分でできるリフォームの部分を見極めて、費用を抑えることも重要です。しかし、DIYリフォームには知識や経験が必要です。以下のポイントに留意し、効果的なDIYリフォームを行いましょう。
- 自分ができるリフォームの範囲を明確にし、プロに依頼するべき部分と自身で行うべき部分を見分ける
- LIFULL HOME’Sなどのリノベーションイベントやコミュニティに参加し、DIYリフォームに関する知識や情報を得る
空き家の原因を見極める
空き家の原因を見極めることは非常に重要です。所有者個人の事情によって空き家になっている場合は、賃貸経営をすることで収益を得ることができます。しかし、立地や建物の状態などに原因がある場合は、問題解決や割に合う投資なのかを慎重に判断する必要があります。以下のポイントに留意し、空き家の原因を見極めましょう。
- 所有者や不動産業者とコミュニケーションを取り、空き家の原因を直接聞いてみる
- 物件の立地や周辺環境、同じエリアでの他の物件との比較を行い、空き家の原因を分析する
物件選びの重要性
空き家投資で成功するためには、物件選びが非常に重要です。価格や利回りだけでなく、「稼げる」物件なのかを見極める必要があります。賃貸需要が見込めるか、リフォーム費用はどれくらいかかるかなどを考慮しましょう。以下のポイントに留意し、適切な物件を選びましょう。
- 地域の需要や将来の成長性を調査し、賃貸需要が見込めるか判断する
- 物件の状態やリフォーム費用を詳細に分析し、将来的に収益を得ることができるか検討する
経費の計算
利回りを計算する際には、取得費用や賃料だけでなく、インスペクション費やリフォーム費、ランニングコストなども考慮する必要があります。実際にかかる費用を想定して利回りを計算しましょう。以下のポイントに留意し、適切な経費計算を行いましょう。
- 独自での調査や見積もりを行い、かかる経費を正確に把握する
- 収益性を高めるために、無駄な経費を削減する方法を検討する
これらのポイントに注意することで、空き家投資での失敗を回避することができます。空き家投資は将来の収益を得るための可能性がありますが、慎重な計画と物件選びが不可欠です。
まとめ
空き家投資は、初期費用が抑えられ、高い利回りが期待できる魅力的な不動産投資の手法です。しかし、リフォーム費用の増大やリスクの高さなどのデメリットもあります。空き家投資を成功させるには、物件選定、リフォーム、管理運営などのポイントに細心の注意を払う必要があります。投資経験の有無にかかわらず、慎重な検討と綿密な計画が重要です。空き家問題の解決と収益確保の両立を目指して、慎重に取り組むことが肝心です。
よくある質問
空き家投資のメリットは何ですか?
空き家投資の主なメリットは、初期費用が少ないこと、高い表面利回りが期待できること、節税効果が期待できることです。初期投資が比較的安価で、物件価格が低いため高い利回りが得られます。また、リフォーム費用の減価償却による節税効果も期待できます。これらのメリットから、不動産投資初心者にもおすすめの投資方法と言えます。
空き家投資のデメリットは何ですか?
空き家投資のデメリットとしては、リフォームや修繕に多額の費用がかかること、土地の担保価値や評価が低いこと、空室リスクが高いことが挙げられます。既存の物件を活用するため、思わぬ修繕費用が発生したり、土地価値が低いため資金調達や売却に困難が伴う可能性があります。また、一軒家を一世帯に貸し出すため、空室リスクも高くなります。これらのデメリットに十分注意が必要です。
空き家投資に向いている物件の特徴は何ですか?
空き家投資に向いている物件の特徴としては、価格帯が安い物件、駅や生活施設に近い立地、様々な活用方法が可能な物件、リフォームによる資産価値向上の可能性がある物件が挙げられます。これらの特徴を備えた物件を選ぶことで、初期投資を抑えつつ高収益が期待できます。ただし、物件の状態や周辺環境などの調査も重要です。
空き家投資で失敗しないためのポイントは何ですか?
空き家投資で失敗しないためのポイントは、空き家の理由を推測すること、DIYでリフォーム費用を抑えること、空き家の原因を見極めること、適切な物件選びを行うこと、経費の計算を正確に行うことが挙げられます。これらのポイントに留意し、慎重な計画と物件選びを行うことが成功につながります。