不動産投資の新しい選択肢として注目を集める「空き家投資」。本ブログでは、空き家投資の概要から具体的な活用方法、メリット・デメリット、実際に投資を始めるための手順までを詳しく解説します。賃貸による不動産収入の獲得や、リフォームによる売却益の確保など、多様な投資手法をご紹介しますので、空き家投資に興味がある方は参考にしてみてください。
1. 空き家投資とは
空き家投資とは、住んでいない放置された住宅を安価に買い取り、リフォームや再開発を行って収益を得る方法です。
空き家問題は、高齢化や過疎化によって日本全国で増加しており、社会的な課題となっています。これにより、防災や衛生上の問題も発生しています。このような背景から、2015年には「空き家対策特別措置法」が制定され、空き家の活用策が推進されています。
空き家投資は、社会的にも意義があります。また、低コストで始められるため、初期投資が少ないことが魅力のひとつです。そのため、不労所得を得て生活している投資家だけでなく、一般の会社員からも注目を集めています。
空き家投資には、以下の方法があります。
1) 賃貸に出す：空き家を賃貸に出して収入を得る方法です。
2) リフォームして売却：空き家をリフォームして売却益を得る方法です。
3) 事業を行う：空き家を民泊やシェアハウスなどの事業に活用し、収益を得る方法です。
空き家投資のメリットは、以下の通りです。
- 初期投資が少なく、比較的高い利益が期待できる。
- 低価格で物件を手に入れることができる。
- 地元の工務店や不動産会社と協力することで、地域の経済活性化に寄与します。
ただし、空き家投資には以下のようなデメリットもあります。
- 需要の低いエリアでは入居者が集まらない可能性がある。
- 空き家を取得した後にリフォームや活用のための工夫が必要です。
- リスクや失敗があるため、物件選びや計画立案に注意が必要です。
空き家投資は将来性のある不動産投資の一つです。次のセクションでは、空き家投資を始めるための手順について詳しく説明します。
2. 空き家投資のメリット
空き家投資には、他の不動産投資と比較して、以下のようなメリットがあります。
2-1. 初期費用が少ない
通常の不動産投資では数千万円以上の初期費用がかかるのに対し、空き家投資では数百万円から投資を始めることができます。現金投資を主とするため、レバレッジによるリスクもありません。
2-2. 高い利回り
空き家投資は、一般的な不動産投資と比べて表面利回りが高い特徴があります。通常の不動産投資では3％～7%程度の利回りが一般的ですが、空き家投資では10％以上の利回りを期待できる物件も少なくありません。購入価格が比較的安くなるため、想定家賃に対する利回りが高くなります。また、空き家投資では入居者が家族である場合が多いため、入居期間が長くなる傾向があります。これにより、安定した収益を期待することができます。
2-3. リフォーム費用の減価償却
空き家投資では、リフォーム費用を減価償却の対象とすることができます。中古建物のリフォーム費用は、法定耐用年数の約5分の1程度で減価償却することができます。特にリフォーム費用の割合が大きい場合には、不動産所得が赤字になるケースも少なくありません。赤字となった場合、他の給与所得がある場合は、損益通算により所得税を少なくすることができるため、節税効果が期待できます。
以上が空き家投資の主なメリットです。空き家を活用することで、比較的少ない初期費用で始めることができ、高い利回りを期待することができます。また、リフォーム費用の減価償却で節税効果を得ることも可能です。ただし、リフォームや修繕費用がかかる場合や空室リスクがある点にも注意が必要です。
3. 空き家投資の活用方法
空き家を不動産投資に活用する方法はいくつかあります。以下ではそれぞれの方法を紹介します。
3.1 賃貸に活用する方法
空き家を購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る方法です。賃貸に活用する際には以下の点がメリットとなります：
- 物件価格が安い築古物件や再建築不可物件を選ぶことができます。
- 物件の状態が良ければ、リフォームする必要もありません。
- 安定的な家賃収入が見込めます。
3.2 リフォームした空き家を売却する方法
購入した空き家をリフォームして価値を高め、売却することで利益を得る方法です。この方法には以下の特徴があります：
- リフォームには専門知識や経験が必要ですので、初心者には難しいかもしれませんが、リフォームによる利益を期待できます。
3.3 事業として活用する方法
空き家が民泊や貸別荘として需要がある場合、事業として利用する方法もあります。以下の点に注意しながら活用できます：
- 物件の立地によっては民泊や貸別荘として収益を上げることができます。
- 物件によってはコインランドリー投資にも利用できますが、事業用としてのリフォームや初期投資が必要です。
空き家投資にはメリットやデメリットがありますので、初心者の場合は取り組みやすい方法から始めることがおすすめです。空き家問題への解決策としても注目されている投資方法です。
4. 空き家投資のデメリット・リスク
空き家投資にはいくつかのデメリットやリスクがあります。以下にその主なものを紹介します。
リフォーム・修繕費用
- 空き家を購入した後、リフォームや修繕費用がかかる可能性があります。
- 初期費用が予想以上にかかることもあります。
- 修繕費用がかさんでしまうリスクがあります。
土地の担保価値・評価低下
- 低価格で購入可能な空き家は、都市計画の制限などによって他の用途に利用できないことがあります。
- 土地価値が低下し、担保評価も低くなることがあります。
- 急いで売却した場合、回収できない可能性もあるため、リスクが高くなります。
空室リスクの高さ
- 空き家投資では一棟を一世帯に貸し出すことが一般的です。
- 賃貸需要の流動性が低くなる傾向があります。
- 空室リスクが高く、入居者がなかなか見つからないこともあります。
- 空室リスクを分散させるには複数の物件を所有する必要がありますが、その分初期費用や維持管理費用もかかり、投資に向き合う手間も増えるデメリットがあります。
これらが空き家投資の主なデメリットやリスクです。リスクマネジメントをしっかり行い、事前に把握することが重要です。
5. 空き家投資を始める手順
空き家投資を始めるためには、以下の手順を順番に進めていきます。
5-1. 物件の探索とシミュレーション
まずは、購入する空き家の物件を探す必要があります。ポータルサイトや地方自治体の空き家バンクなどを活用して、中古の戸建て物件を検索しましょう。
物件を探す際には、以下の点に注意しましょう。
- 家賃相場や貸し出し期間などを考慮して、収支のシミュレーションを行う
- 立地条件や物件の状態を考慮し、購入価格にはリフォーム費用も含めて計算する
5-2. 賃貸用のリフォーム
物件を購入したら、賃貸用にリフォームを行う必要があります。初期費用を節約するためには、以下のアプローチを検討しましょう。
- 必要な箇所に絞ってリフォームする
- 複数の専門業者に見積もりを依頼して手数料を節約する
リフォームのポイントは、入居者が住みたいと思えるような状態に整えることです。特に、汚れや水回りには注意しましょう。
5-3. 不動産業者による入居者募集
リフォームが完了したら、入居者を募集する必要があります。効果的な入居者募集の方法を以下にまとめました。
- 不動産業者に入居者募集を依頼する
- ソーシャルメディアなどを活用して自身で入居者募集を行う
- 近隣の賃貸業者にアプローチする
地元の不動産業者は周辺の賃貸需要や家賃相場などに詳しく、役立つ情報を提供してくれる可能性があります。
5-4. 維持管理と退去対応
空き家投資では、維持管理や退去対応も重要です。自主管理の場合、以下のことに注意しましょう。
- 入居者からの修繕依頼に対応する
- 家賃の入金管理や滞納の督促を行う
退去時には、以下の手続きも必要です。
- 原状回復費用の調整
- 敷金の精算
空き家投資を始めるには、これらの手順を丁寧に進めることが重要です。自身の投資目的と合致しているかを慎重に検討し、リスクやデメリットも考慮しながら進めてください。空き家投資には初期費用が安く、表面利回りが高いというメリットがありますが、リフォーム費用や物件選びの難しさにも注意が必要です。
まとめ
空き家投資は、社会的課題の解決と個人の投資目的の両立を可能にする魅力的な不動産投資方法です。初期費用が比較的低く、高い収益が期待できることが大きなメリットです。一方で、リフォームやメンテナンスのコスト、空室リスクなどのデメリットにも注意が必要です。空き家投資を検討する際は、自身の投資目的や資金状況を慎重に考慮し、リスクマネジメントを行うことが重要です。物件選びからリフォーム、入居者募集、管理など、各段階での取り組みを丁寧に進めることで、空き家投資を成功させることができるでしょう。
よくある質問
空き家投資の初期費用はどのくらいですか?
空き家投資は、通常の不動産投資と比べて初期費用が少なく、数百万円から始められます。現金投資が主体のため、レバレッジリスクもありません。物件価格が安いことが大きな魅力です。
空き家投資の利回りはどのくらいですか?
空き家投資では、通常の不動産投資よりも高い10%以上の利回りを期待できる物件も少なくありません。購入価格が比較的安いため、想定家賃に対する利回りが高くなるのが特徴です。また、入居者が長期に渡る傾向にあり、安定した収益が期待できます。
空き家投資にはどのようなリスクがありますか?
空き家投資では、リフォームや修繕費用がかかる可能性があり、予想外の費用がかさむリスクがあります。また、空室リスクも高く、入居者が見つからないこともあります。さらに、土地の担保価値や評価が低下するリスクもあるため、十分な検討が必要です。
空き家投資を始めるためのステップは何ですか?
空き家投資を始めるには、まず物件探しとシミュレーションを行い、収支見通しを立てることが重要です。次にリフォームを行い、不動産業者に入居者募集を依頼します。最後に、入居者対応や退去時の手続きなど、物件の維持管理を適切に行う必要があります。これらのステップを丁寧に進めることが成功への近道です。