近年、空き家投資がブームとなっています。低コストで始められ、高収益が期待できるため、投資家の間で人気の投資手法となっています。しかし、空き家投資には潜在的なリスクもあり、失敗すると大きな損失を被る可能性があります。本ブログでは、空き家投資の背景、メリット、デメリット、そして成功するためのポイントなどを詳しく解説していきます。空き家投資に興味がある方は、ぜひ参考にしてみてください。
1. 空き家投資ブームの背景
空き家投資が注目を集める理由はいくつかあります。以下では、空き家投資ブームの背景要因をいくつか紹介します。
人口減少や高齢化による空き家問題の増加
日本では、人口減少と高齢化が進行しており、その結果、空き家問題が深刻化しています。総務省の調査によれば、日本の1世帯あたりの住宅数は1.16戸であり、850万戸もの空き家が存在しています。高齢者や外国人、家賃滞納者などがアパートの入居を断られるケースも増えており、この問題を解決するために空き家の活用が注目されています。
初期投資の少なさ
空き家投資の魅力の一つは、少ない初期投資で始めることができるという点です。通常、都心のマンションを購入する場合、購入費用は1000万円以上かかりますが、空き家投資では200万円程度で購入できる物件が多くあります。また、管理が難しいため買い手も少ないため、「安くてもいいから買ってほしい」という売主が多いです。初期投資は借金を背負わずに、現金のみで行うことができるため、投資家にとってもローンを背負うリスクがありません。
メディアによる注目
空き家投資がブームとなった要因の一つに、メディアの注目があります。NHKの「クローズアップ現代」やテレビ東京の「ガイアの夜明け」などの番組で空き家投資が特集され、その注目度が高まりました。また、空き家投資ツアーなどの情報もメディアで積極的に取り上げられており、情報の拡散が進んでいます。
これらが、空き家投資ブームの背景となる要素です。空き家問題の増加や人口減少、初期投資の少なさなどの要因から、空き家投資は注目を浴びるようになりました。
2. 空き家投資のメリット
空き家投資には多くのメリットがあります。以下にそれぞれの内容について詳しく説明していきます。
2-1. 初期費用が少ない
空き家投資の最大のメリットの一つは、他の不動産投資と比較して初期費用が少ないことです。通常の不動産投資では、アパートや区分マンションなどで数千万円以上、ワンルームマンションでも1000万円台の初期費用がかかります。しかし、空き家投資では数百万円の比較的安価な金額から不動産投資を始めることができます。現金による投資が主流なため、レバレッジによるリスクもありません。
2-2. 表面利回りが高い
空き家物件は表面利回りが高いというメリットもあります。通常の不動産投資では、表面利回りは3％～7%程度の水準ですが、空き家投資では表面利回り10％以上の物件も少なくありません。たとえば、300万円の空き家を購入し、リフォームに200万円かけて月々6万円で貸し出したとすると、利回りは約14％になります。また、入居者層はファミリーであることが多く、入居期間が長くなる傾向があるため、安定した収益を期待できます。
2-3. 節税効果が期待できる
空き家投資ではリフォーム費用を減価償却することができるため、節税効果が期待できます。リフォーム費用は建物の機能回復だけでなく、付加機能を付け資産価値を向上させる内容である場合、減価償却を行うことができます。この減価償却費用を経費として計上することにより、実際には黒字であっても帳簿上は赤字となるため、所得税の還付を受けることができます。節税効果を最大限に活かすためには、リフォーム内容が法定耐用年数に応じたものであることが重要です。
これらのメリットを活かし、賢く空き家投資を始めることで、高い収益を得ることができるでしょう。
3. 空き家投資のデメリット
空き家投資にはいくつかのデメリットが存在します。以下にその主なデメリットを説明します。
3-1. リフォームや修繕に費用がかかる
空き家投資の最大のデメリットは、リフォームや修繕に費用がかかることです。購入前のシミュレーション段階では予想していなかった箇所の修繕や、想定外の問題が発生する可能性もあります。これにより、初期費用が予想以上にかさむことがあります。また、維持管理中にも同様のトラブルが発生した場合、高額な修繕費用が必要になる可能性もあります。
3-2. 土地の担保価値や評価が低い
空き家投資では、数百万円で購入できる物件が多いですが、都市計画の制限により他の用途には使えません。そのため、土地価値が低くなる可能性があります。土地価値が低いということは、金融機関からの担保評価も低くなる可能性があります。その結果、物件を売却することが難しくなる可能性もあります。また、土地価値が低く売却できない場合は、初期費用の回収が難しくなり、リスクが高まるでしょう。
3-3. 空室リスクが高い
空き家投資では、空室リスクが比較的高いと言われています。一つの物件を一世帯に貸し出すケースがほとんどであり、単身者向けの物件と比較すると、賃貸需要の流動性が低くなります。そのため、投資物件が空室になるリスクが高くなるのです。リスクを分散するためには、複数の物件を所有する必要がありますが、物件を所有することには初期費用や維持管理費用がかかるため、手間やコストも増えることを覚えておきましょう。
以上が空き家投資の主なデメリットです。これらのデメリットを把握し、計画的な投資活動を行うことが重要です。
4. 成功する空き家投資の4つのポイント
成功する空き家投資には、以下の4つのポイントが重要です。
1. 需要の調査
まずはじめに、地域の賃貸需要を調査しましょう。利便性の高い地域だけでなく、近くに工業団地があり、そこで働く人々が個別の家を借りたいと考えているケースもあるかもしれません。成功するためには供給が少ない需要に合わせた物件を選ぶことが重要です。
2. 予算を決めたリフォーム計画
リフォーム費用は初期費用の一部ですので、予算を決めて計画的に行いましょう。また、リフォーム費用が予想以上にかかる場合もあるため、購入前に専門業者による物件調査を依頼し、リフォーム費用の見積もりを取ることが重要です。予想以上の費用で収益率が低下するリスクを避けるため、慎重に計画を立てましょう。
3. 売買時の重要事項説明書の確認
空き家を購入する際には、売買時の重要事項説明書をしっかりと確認しましょう。特に、接道義務や建築基準法の遵守など、トラブルの原因となる可能性のある情報を確認することが重要です。重要事項説明書の内容を十分に確認し、収益が見込める物件かどうかを判断しましょう。
4. 現実的な経営計画の策定
空き家を賃貸に出す場合は、維持管理や入居者の管理などの経営計画を立てる必要があります。物件が遠方にある場合は、自分で管理することが難しくなるため、管理業者と契約することも検討しましょう。適切な経営計画を策定し、長期的な収益を見込むことが重要です。
これらのポイントを押さえながら、成功する空き家投資を行うためには、事前の調査と計画が必要です。慎重に物件を選び、長期的な収益を見込める投資を行いましょう。
5. 空き家投資で失敗しないために
成功するためには、慎重な計画と注意深い物件選びが必要です。以下に、空き家投資で失敗しないためのポイントを紹介します。
1. ホームインスペクションを実施する
購入前に、ホームインスペクションを行うことが非常に重要です。目に見えない劣化や不具合をチェックし、将来の予想外の出費を避けることができます。柱や梁、屋根やサッシ、給排水管などの点検を行いましょう。
2. 妥協せずに物件選びをする
低価格や状態の良さだけにとらわれず、将来の賃貸需要や立地条件などを考慮して物件を選びましょう。賃貸需要のない立地や建物の状態が悪すぎる物件は、投資として成り立たない可能性が高いです。冷静に判断し、将来を見据えた選択をすることが重要です。
3. リフォーム費用に適切なバランスを保つ
リフォームは投資物件の魅力を高める重要な要素ですが、費用をかけすぎると利回りが低下します。デザインや建材にこだわることは素晴らしいですが、コストが膨れ上がることもあります。冷静に「この家に住めるか」を基準に、リフォーム費用のバランスを考えてください。
4. 露出を増やして入居者を見つける
入居者の確保が難しい場合もあります。特に立地や周辺の利便性に問題がある場合は、入居希望者を見つけることが難しいかもしれません。空き家投資では、物件の露出を増やすことが重要です。不動産サイトだけでなく、SNSなどでも物件を紹介し、需要を高める努力をしましょう。
5. 長期的な視野で土地選びをする
空き家は築40年以上の物件が多いため、将来を考えた土地選びが重要です。賃貸だけでなく、将来的に売却する可能性も考慮しましょう。取得価格で売れるかどうかを考慮し、再建築ができない物件には注意しましょう。
これらのポイントを念頭に置きながら、空き家投資を進めることで失敗を回避できます。リスクを最小限に抑えて、効果的な投資を行いましょう。
まとめ
空き家投資は初期投資が少なく、高い利回りが期待できるメリットがある一方で、リフォームコストや空室リスクなどのデメリットにも注意が必要です。成功のためには、需要調査、リフォーム計画、物件の重要事項確認、経営計画の策定など、事前の慎重な準備が欠かせません。また、ホームインスペクションの実施、物件選びの慎重さ、適切なリフォーム費用管理、入居者確保の工夫、長期的な土地選びなども重要なポイントです。これらのことに留意しながら、賢明な判断と計画的な取り組みを行えば、空き家投資を成功させることができるでしょう。
よくある質問
空き家投資の初期費用はどのくらいかかりますか？
p: 空き家投資の初期費用は、他の不動産投資と比較して相対的に低く、数百万円から始められます。通常の不動産投資では数千万円以上の初期費用がかかるのに対し、空き家投資では現金での投資が主流なため、レバレッジによるリスクも少ないのが特徴です。
空き家投資の表面利回りはどのくらいですか？
p: 空き家投資では表面利回りが高く、10%以上の物件も少なくありません。例えば、300万円の空き家を購入し、200万円かけてリフォームして月6万円で貸し出した場合、利回りは約14%になります。通常の不動産投資では3%~7%程度の利回りですが、空き家投資はそれよりも高い収益が期待できます。
空き家投資にはどのようなデメリットがあるのですか？
p: 空き家投資の主なデメリットには、リフォームや修繕に予想以上の費用がかかる点、土地の担保価値や評価が低い点、空室リスクが高い点などがあります。これらのデメリットを十分に理解し、慎重な計画と物件選びが重要になります。
空き家投資で失敗しないためのポイントは何ですか？
p: 空き家投資で失敗しないためのポイントは、ホームインスペクションの実施、物件選びの慎重さ、リフォーム費用の適切なバランス、入居者確保のための露出の増加、長期的な視野での土地選びなどが挙げられます。これらのポイントを押さえることで、リスクを最小限に抑えながら効果的な投資を行うことができます。